جريدة هرم مصر حقيقه بدات
كتبت مني جودت
تمتلك مصر العديد من الفرص الواعدة في القطاع العقاري التجاري وتتمتع بسوق اقتصادية كبيرة، وتتمكن من تحقيق نتائج طويلة الأمد في بناء العقارات
التطوير والبناء في مصر لـ 20 مدينة جديدة بجوار مدينة نيويورك من المكسيك أن تزيد الاستثمار في قطاع العقارات
بدأ مركز المعلومات في إنشاء مجلس الوزراء، تحليلاً جديداً لمراجعة الاتجاهات العالمية لسوق العقارات، ما يهدف إلى تحقيق سعر الفائدة على السوق العقارية، وتداعيات خفض الفائدة الأمريكية على هذه السوق، والفرصة لسوق العقارات في مصر، وجذب إلى أنه في ظل اتجاهات التجارة الاقتصادية التي تطغى على المشهد العالمي في عام 2024، تواجه السوق العقارية العالمية منعطفًا وتميزًا وتتميز بتحديات الرسامين وفرصة مشرقة، فالقطاع الذي ظل دائمًا يشكك ركيزة الاستثمار لا يزال، أصبح الآن عُرضة ليؤثر بتغيرات الاقتصاد الكلي، بما في ذلك أسعار الفائدة، والاختلالات في العرض والطلب، وبالتالي يكون من عمل تحليل قوي لأنه يدرك التأثيرات المحتملة على المستقبل بوضوح العقارات، خصوصًا في الاتجاه المتعلق بتخفيض أسعار الفائدة في المستقبل القريب، والذي من المتوقع أن يعيد الزخم إلى الأسواق عقارات في العقارات الكبرى مثل: نيويورك، ولندن، واتوكيو؛ مما يجعلها جاذبيتها للاستثمار العالمي.
وأوضح أن القطاع العقاري وجهة مفضلة للاستثمارات الدولية؛ حيث يعتبر الاستثمار في هذا القطاع أحد أكثر الاستثمارات استقرارًا وأمانًا في تنوعات التخصصات المالية؛ إذ تجتذب العقارات السكنية والتجارية الاستثمارات الكبيرة من صناديق الاستثمار العالمية، لكن تلك الاستثمارات تواجه تحديات تنظيمية ووضريبية مختلفة من دولة إلى أخرى، كما أن قدرة الوضوح العقاري على تقديم بيئة تنظيمية واضحة واذبة جزئية جزء منها في ما بعد تدفق رؤوس الأموال الأجنبية، وتترك جزئيا إلى أن سوق العقارات العالمية لا يشمل فقط العوامل التقليدية مثل العرض والطلب، بل هناك مجموعة متداخلة من العوامل الاقتصادية التي تؤثر أو تتحد من هذا المشروب كتفضيل العملاء، التوجهات الاقتصادية الأساسية، والعوامل الاقتصادية الكلية.
تم التحليل إلى أن العوامل الاقتصادية للكلية تؤثر بشكل غير معقول على سوق العقارات الأساسية في جميع أنحاء العالم؛ حيث يمكن لعوامل السوق مثل النمو الاقتصادي وأسعار الفائدة وارتفاع مستويات التوظيف، أن تتوفر على ديناميكيات الطلب والعرض في العقارات، فمثلًا: من خلال النمو الاقتصادي، وما يكون هناك زيادة في الطلب على العقارات؛ حيث تتميز بدخل أكبر في السوق، وبالتالي يمكن أن تجعل أسعار الفائدة منخفضة الاقتصار في متناول الجميع؛ مما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات.
وهذا، وهي تشهد كثافة عقارية عالمية في العديد من المؤشرات الكبرى بنوكها المركزية برفع أسعار السيولة لمواجهة فيروس كورونا، الأمر الذي أدى إلى طفرة غير تجارية في مبيعات العقارات؛ مما أدى إلى حدوث تعديلات عاجلة في التصاميم بعد تلك الطفرة، ففي مدن مثل: التحالف وميونيخ وباريس وهونغ كونغ، حيث تختلف المعدلات بنسبة تتجاوز 20% بمستوياتها بعد الجائحة.
من ناحية أخرى، العديد من الأسواق العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية، خاصة في ميامي التي تضررت مؤشر الفقاعة العقارية العالمية لعام 2024، وما إلى ذلك إلى ارتفاع أسعار العقارات في السنوات الأخيرة، كما سجلت دبي ارتفاعات قوية في الأسعار؛ حيث شاركت في شراء العقارات في دبي بنسبة 17% خلال (الربع الثاني 2023/2024 – القطاع الأول 2024/2025)، وعكس هذه المنافع الطلب القوي على العقارات المدفوعة تيما بالدخول إلى جاذبية السوق للمستثمرين، ومع ذلك، تظل متميزة في هذه العقارات إذا ما نجحنا تطورات في الظروف الاقتصادية العالمية أو في المستقبل بشكل مستمر.
تحليل قيمة سوق العقارات والعقارات التجارية ليصل إلى ما مجموعه 460.76 تريليون دولار أمريكي (حاصل جمع العقارات والعقارات) في عام 2017، كما وصلت إلى 608.4 تريليون دولار (حاصل جمع العقارات والعقارات) في عام 2023، حتى تصل إلى العقارات الوحدات السكنية إلى 601.2 تريليون بحلول عام 2029، وأن تشهد العقود التجارية محدودة؛ ليرتفع من 99.96 تريليون دولار في عام 2017 إلى 126.6 تريليون دولار بحلول عام 2029، وهذا يشير إلى تفوق سوق الوحدات السكنية في نمو السوق على السوق، مدفوعًا ما يطلبه عالميًا من الإسكان، في حين يظل الطلب على العقارات أكثر استقرارًا.
يتحلل الحيوان إلى أن أسعار الفائدة المخصصة هي من الأدوات المؤثرة بشكل مباشر على سوق العقارات في أي دولة، فزيادة أسعار الفائدة تزيد من تكلفة الاقتراض، ما يدفع بالتبعية إلى زيادة الأسعار على المقترض لشراء العقار، من ناحية أخرى، إذا نجح البنك المركزي في أي دولة تحديد تخفيض أسعار الفائدة؛ ويكون له تأثير على سوق العقارات حيث ينخفض ارتفاع الاقتباس وكذلك انخفاض انخفاض الرهن العقاري؛ مما يسمح بتأمين القروض العقارية بسعر منخفض، ومن ثم شراء عمليات الشراء ودخول سوق العقارات في حالة رواج، والعكس.
وأوضح تفسير أن بنك الاحتياطي الفيدرالي في الولايات المتحدة قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة بنسبة نصف نقطة مئوية في الاجتماع الذي عرف سبتمبر المنصرم، وأوضح أن أسعار الرهن العقاري في الولايات المتحدة قد لا تشترك بشكل سريع وبسرعة؛ حيث بدأت أسعاره غير مسجلة بشكل جيد بعد ظهور الفاشية الأوكرانية ومساهماتها الاقتصادية على مستوى العالم، وبلغت تكلفة الرهن العقاري 8% العام الماضي 2023، ولا تزال 3% خلال عامي 2020 و2021، ولم تحقق نجاحًا كبيرًا في أسعار الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية حتى النهاية ثابتة؛ نتيجة للتضخم الذي طال معظم اقتصادات العالم.
ومن ناحية أخرى، يرى محللون أن مجرد توقعات السياسة النقدية الأمريكية لا تتبع سياسة تطويرية خلال فترة التوقف، وتحرص على خفض أسعار الرهن العقاري، وذلك حتى قبل أن تتخذ السياسات الاحتياطية قرارًا بخفض أسعار الفائدة؛ حيث وصلت أسعار الرهن العقاري الأمثل إلى 6.2% في الفترة الحالية، وهذا يعتبر ضئيلًا في الولايات المتحدة منذ فبراير 2023، وتؤثر في تفعيل فعالية أخرى على أسعار الرهن العقاري من خلال أسعار الفائدة، ولكن من إضافات أن سعره سيجهز إلى الانكسار وفقًا لتصريحات السياسة بشكل دائم في الولايات المتحدة الأمريكية والتي أصحبت عن عزمهم اتباعها للبدء في تطويرها لفترة التوقف.
ناقش التحليل الذي توصل إليه اجتماع بنك الاجتماع الاجتماعي الروسي في شهر نوفمبر 2024، احتمالات انخفاض سعر الفائدة بحوالي 25 نقطة أساس إلى 50 نقطة أساس، وبالنظر إلى التأثيرات المحتملة على التأثيرات الاقتصادية لسعر الفائدة الناشئة، سنجد أن هناك العديد من وتعكس انعكاسات ذلك، بالتالي، انعكاسات التأثير على التنوع العقاري الناشئة، والتي ستجذب الاستثمار من سوق الولايات المتحدة إلى تفضيل الفرق في أسعار الفائدة، وهو الأمر الذي سيتسبب بانعكاسات فعالة على التنوع العقاري الذي لا يزال ينعكس سلباً ونظرا لها جميعا فإنها ملاذ لاستثمار آمن ومربح.
تحليل أن مصر تمتلك العديد من الفرص الواعدة في القطاع العقاري؛ حيث تتمتع البلاد باستهلاكية كبيرة، خاصة مع عدد السكان يصل إلى 100 مليون نسمة، ومن ثم تتقدم مصر بشكل سريع لإنجاز أعمال العقارات، كما أن جهود الحكومة لجذب الاستثمارات الأجنبية ومشاركة النفط الخاص، إلى جانب تعزيز الاستثمار الحكومي في مشاريع البيانات والمعلومات، مفضلًا عن المدن الحديثة مثل العاصمة الإدارية الجديدة وغيرها، ويدعم تطوير العقارات التجارية والخدماتية، وهو ما يمثل مؤسسة اختيارية مثل فيتش سوليوشنز وتتوقع نمو سوق العقارات التجارية على المدى الطويل، مدفوعًا بما يؤيد تطوير العقارات التجارية وأنشطة القطاع الخاص.
بالإضافة إلى التطوير والبناء الحالي لـ 20 مدينة جديدة بجوار المدن بالفعل، والتي من المؤكد أن تنتج الاستثمار في قطاع العقارات؛ حيث أوراق الطلب في المقام الأول على الأصول المكتبية والتجزئة المدرة للدخل، مع زيادة الاهتمام بالمرافق الصناعية.
كما يمكن لصناديق الاستثمار العقاري أن تساعد سوق العقارات المتاحة من خلال المستثمرين بطرق متنوعة للاستثمار في العقارات مع مجموعة متنوعة من العقارات؛ مما يساعد على العديد من الخيارات، فلا لم يعد هناك سوى صندوق استثمار عقاري واحد متداول في البورصة المصرية، وهو “الصندوق المصري للاستثمار العقاري”، ولكن في ديسمبر 2022، أطلق بنك مصر، بالشراكة مع بنك القاهرة وتطور مصر القابضة للتأمين وشركة أليانز مصر، صندوق استثمار عقاري، باسم “استثمار صندوق مصر العقاري”، وهو ما يبيع عقارات في مصر ويمكنه الحصول على فرصة للنمو.
واقترحنا في ختامه تقديم اقتراحات عامة للتحفيز قد يترتب عليها انعكاسات إيجابية؛ فخفض سعر الفائدة في الولايات المتحدة أدى إلى زيادة أسعار التضخم في الفئات الناشئة؛ مما سيحفز تدفقات الاستثمار إلى الشتاء رئيسة كالعقارات التي ما زالت تريد أن تعد من بين أكثر من سبتمبر إلى فترتين وأمانًا للمستثمرين بشكل مختلف، كما أن هذا النوع من الاستثمارات يوفر فرصًا لنمو لا أساس له، وخاصة في توضيح أنها تنوين قاعدتها الاقتصادية لثباتها، وماهر في ذلك، المتزايد للحداثة في جميع أنحاء العالم يدفع عقاره إلى النمو بشكل كبير، ومع تزايد عدد الأفراد الذين ساهموا في فرص وظروف معيشية أفضل في المناطق الحضرية، هناك حاجة شديدة إلى العقارات السكنية والتجارية، الأمر الذي يمثل فرصة كبيرة للمستثمرين ومطوري العقارات.
